Copropriétés & Syndics
DTG & PPT STRATÉGIE ET FINANCEMENT DE VOTRE COPROPRIÉTÉ
La feuille de route stratégique pour la pérennité de votre copropriété. Audit technique global et programmation financière sur 10 ans pour sécuriser le bâti et les occupants.
- Ingénierie Financière
L'objectif du PPT
Lisser l'effort
financier
Sans Plan Pluriannuel de Travaux, une copropriété gère ses urgences au jour le jour. La toiture fuit, on vote un appel de fonds punitif de 20 000€. L’année suivante, la chaudière lâche, on revote 15 000€. Résultat : des impayés et une dévaluation du bâtiment.
- La solution ecobbc
Le DTG identifie toutes les pathologies. Le PPT crée un échéancier sur 10 ans (Année 1 : Isolation, Année 3 : Chaudière). Vous provisionnez via le Fonds de Travaux (Alur). L’effort financier est lissé, anticipé et indolore pour les copropriétaires.
Gestion sans PPT (Urgences)
Gestion avec PPT ECOBBC
- Loi Climat & Résilience
Calendrier d'Obligation du PPT
Êtes-vous en infraction ?
2023
Exposition Maximale
- > 200 Lots
Les grandes copropriétés (habitation, bureaux, commerces) ont l’obligation légale d’avoir déjà voté leur projet de PPT.
2024
En cours
- > 51 à 200 Lots
La majorité du parc immobilier français est concernée cette année. Le syndic doit l’inscrire à la prochaine AG.
2025
Anticipation
- Moins de 50 Lots
Les petites copropriétés doivent anticiper. Réaliser le DTG dès maintenant évite l’engorgement des bureaux d’études.
- Hardware Spec
Diagnostic de Précision
Notre arsenal technologique
Inspection par Drone
Analyse Architecturale 4K
Détection millimétrique des désordres sur les zones inaccessibles (toitures, façades dégradées, cheminées). Remplace l’installation coûteuse d’échafaudages pour le simple audit visuel.
Caméra Thermique Infrarouge
Détection de Ponts Thermiques
Scan de l’enveloppe du bâtiment pour révéler l’invisible : fuites de chaleur, défauts d’isolation dans les murs, et infiltrations d’air non perceptibles à l’œil nu.
Déroulement de la mission
Du premier relevé au vote en AG
Revue Documentaire
Analyse du règlement de copropriété, carnets d'entretien et plans existants.
Visite In-Situ
Inspection des parties communes, toitures, façades et chaufferie (DTG).
Modélisation
Calculs thermiques, chiffrage des scénarios de travaux et élaboration du PPT.
Vote en AG
Présentation pédagogique du plan de financement aux copropriétaires.
- Documentation Réglementaire
Cadre Juridique & Stratégie
Comprendre l'audit de copropriété
Archive documentaire pour syndics, gestionnaires et conseils syndicaux.
Cadre Légal : La Loi Climat
et Résilience
La Loi Climat et Résilience du 24 août 2021 a profondément bouleversé la gestion du patrimoine immobilier en copropriété. Afin d'éradiquer les passoires thermiques (classes énergétiques F et G), le législateur a instauré un cadre coercitif obligeant les syndicats de copropriétaires à anticiper et financer la rénovation de leurs bâtiments.
Cette législation rend obligatoire la réalisation d'un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) pour tout immeuble à destination totale ou partielle d'habitation achevé depuis plus de 15 ans. Sans cette démarche, les propriétaires s'exposent à terme à une interdiction de location (gel des loyers, puis indécence du logement) et à une dévaluation massive de leur Valeur Verte immobilière.
L'audit préalable, souvent matérialisé par un DTG (Diagnostic Technique Global) ou un DPE Collectif, est la première étape incontournable pour définir cette stratégie.
L'Anatomie du Diagnostic
Technique Global (DTG)
Instauré par la Loi ALUR, le DTG est bien plus qu'un simple audit énergétique. C'est le carnet de santé absolu de votre immeuble. Réalisé par notre bureau d'études technique, il comprend 4 piliers d'investigation obligatoires :
L'analyse de l'état apparent des parties communes
Inspection visuelle et structurelle des façades, toitures, planchers, chaufferies, et réseaux (eau, électricité, VMC). Détection des pathologies du bâti (fissures, infiltrations, vétusté).
L'état de la situation du syndicat
Vérification du respect des obligations légales et réglementaires (mise à jour du registre d'immatriculation, présence du Dossier Technique Amiante - DTA, conformité des contrats d'entretien).
L'Audit Énergétique (ou DPE Collectif)
Le cœur du réacteur. Modélisation thermique dynamique (TH-C-E-X) pour identifier précisément les déperditions thermiques et proposer des scénarios d'amélioration (isolation thermique par l'extérieur - ITE, changement de vecteurs énergétiques).
Délivré sous forme de DPE Collectif avec Mention.
Le PPT et le Fonds
de Travaux
Une fois les désordres identifiés par le DTG, il faut les financer. C'est l'objectif du Plan Pluriannuel de Travaux (PPT). Ce document extrait du DTG les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé des occupants et à la performance énergétique.
Le PPT liste ces travaux, évalue leur coût, et les hiérarchise sur un échéancier de 10 ans. Pour financer ce plan sans créer de choc d'appel de fonds (CAPEX massif d'urgence), la loi impose la constitution d'un Fonds de Travaux obligatoire.
Calcul de la provision
DÈS L'ADOPTION DU PROJET DE PPT, LA COTISATION ANNUELLE AU FONDS DE TRAVAUX NE PEUT ÊTRE INFÉRIEURE À 2,5 % DU MONTANT ESTIMÉ DES TRAVAUX PRÉVUS AU PPT ET À 5 % DU BUDGET PRÉVISIONNEL DE LA COPROPRIÉTÉ. LE PPT PERMET DE LISSER L'EFFORT FINANCIER DANS LE TEMPS.
Subventions et Assistance
à Maîtrise d'Ouvrage (AMO)
Le coût d'une rénovation globale en copropriété peut atteindre des millions d'euros. L'activation des aides financières est donc le prérequis absolu pour obtenir un vote favorable en Assemblée Générale (majorité absolue).
Notre mission ne s'arrête pas au rapport de l'audit. En tant qu'opérateur intégré, nous analysons l'éligibilité de la copropriété au dispositif MaPrimeRénov' Copropriété (qui nécessite un gain d'énergie d'au moins 35 %) et aux Certificats d'Économie d'Énergie (CEE).
- > L'AIDE DE BASE COUVRE JUSQU'À 30% À 45% DU MONTANT HT DES TRAVAUX.
- > BONUS SUPPLÉMENTAIRES POUR "SORTIE DE PASSOIRE ÉNERGÉTIQUE" (ÉTIQUETTES F OU G).
- > VALORISATION DES QUOTES-PARTS DE CHAQUE LOT POUR UN RESTE À CHARGE (RAC) INDIVIDUALISÉ.
Mettez votre copropriété
en conformité légale
Consultez nous pour réaliser votre Diagnostic Technique Global et anticiper vos obligations de Loi Climat.
FAQ :
Maîtriser le
DTG et le PPT
pour votre copropriété
Le DTG est-il obligatoire pour tous ?
Il est obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans faisant l’objet d’une mise en copropriété ou d’une procédure d’insalubrité. Pour les autres, la loi impose de le mettre au vote. Si refusé, le PPT reste obligatoire.
Comment financez-vous l'audit ?
Certaines communes ou métropoles proposent des aides pour financer le DTG (ex: Éco-Rénovons Paris). Nous vérifions l’éligibilité de votre copropriété avant de signer.
Que se passe-t-il si l'AG refuse le PPT ?
Le syndicat doit le remettre à l’ordre du jour de chaque AG. En l’absence de PPT adopté, le préfet peut l’imposer si la sécurité ou la salubrité est compromise.
Quelle est la différence exacte entre un DPE Collectif, un DTG et un PPT ?
C’est la base pour comprendre vos obligations. Le DPE Collectif évalue uniquement la performance énergétique de votre bâtiment (l’étiquette de A à G). Le DTG (Diagnostic Technique Global) va beaucoup plus loin : il analyse l’énergie, mais aussi l’état structurel du bâti, la sécurité et la gestion syndicale. Enfin, le PPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux) est la feuille de route financière qui découle de ces audits : il planifie et chiffre les travaux nécessaires sur les 10 prochaines années pour conserver votre patrimoine et le décarboner.
Notre copropriété est-elle légalement obligée de réaliser un PPT ?
Oui. Suite à la loi Climat et Résilience, l’élaboration d’un Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans, qu’elles comptent 10 ou 300 lots. Ne pas s’y conformer expose le syndicat des copropriétaires à des blocages lors des ventes de lots ou à des injonctions de la mairie. Chez ecobbc, nous transformons cette obligation légale en une véritable stratégie de valorisation de votre immeuble.
Pourquoi confier notre DTG/PPT à un bureau d'études ingénierie plutôt qu'à un diagnostiqueur classique ?
Un diagnostiqueur standard se contente souvent de « cocher des cases » réglementaires. En tant que bureau d’études thermique nouvelle génération, nous appliquons la rigueur de l’ingénierie à votre copropriété. Nous ne faisons pas que constater : nous modélisons les déperditions thermiques, nous anticipons les pathologies du bâtiment et nous réalisons une véritable ingénierie financière. Notre objectif n’est pas de vous livrer un PDF, mais de construire un plan de travaux techniquement irréprochable et financièrement viable.
Le PPT va-t-il augmenter nos cotisations au fonds de travaux loi ALUR ?
C’est le but du PPT : adapter votre épargne à la réalité de votre bâtiment. La loi impose que la cotisation annuelle au fonds de travaux représente au minimum 2,5 % du montant des travaux prévus dans le PPT (ou 5 % du budget prévisionnel si aucun PPT n’est adopté). Avec les calculs précis d’ecobbc, nous lissons cet effort financier sur 10 ans pour éviter les appels de fonds brutaux et insoutenables pour les copropriétaires.
Comment garantissez-vous que le PPT sera voté en Assemblée Générale (AG) ?
C’est notre plus grande force. Le meilleur calcul thermique du monde ne sert à rien s’il n’est pas compris. Fini l’ingénieur injoignable : nous participons à vos réunions du conseil syndical et à l’Assemblée Générale. Avec une pédagogie claire, des graphiques simples et un langage humain, nous expliquons aux copropriétaires pourquoi ces travaux sont nécessaires pour sécuriser leur patrimoine et réduire leurs charges. Nous faisons le pont entre la data pure et la réalité des familles.
Votre DTG intègre-t-il le calcul des aides financières comme MaPrimeRénov' Copropriété ?
Absolument. Le nerf de la guerre en copropriété est le reste à charge. Nous intègront directement dans le PPT la simulation des subventions disponibles (MaPrimeRénov’ Copropriété, Certificats d’Économies d’Énergie – CEE, aides locales). Nous concevons les scénarios de travaux spécifiquement pour atteindre les gains énergétiques de 35 % ou 50 % exigés par l’État pour déclencher les bonus financiers maximums.
Concrètement, comment se déroule votre intervention dans notre immeuble ?
Notre méthode est rigoureuse et transparente.
1. Analyse documentaire approfondie avec votre syndic (carnet d’entretien, factures).
2. Inspection minutieuse sur site : de la chaufferie collective jusqu’aux combles, avec sondages et relevés thermographiques.
3. Modélisation thermique et financière en bureau d’études.
4. Restitution pédagogique au conseil syndical pour co-construire le PPT avant sa présentation officielle.
Le DTG prend-il en compte l'urgence environnementale et le confort d'été ?
Oui, c’est au cœur de l’ADN d’ecobbc. Un bon PPT ne doit pas seulement réparer les fissures, il doit adapter votre bâtiment aux décennies à venir. Nos recommandations de rénovation énergétique globale ciblent la décarbonation de vos systèmes de chauffage et l’amélioration de l’isolation pour éradiquer les passoires thermiques, tout en intégrant des solutions passives pour protéger les résidents lors des canicules estivales.
Quelle est la durée de validité d'un PPT et doit-il être mis à jour ?
Un PPT est conçu pour projeter les travaux sur une période de 10 ans. Le syndic doit ensuite inscrire la question de sa mise en œuvre à l’ordre du jour de chaque Assemblée Générale annuelle. Si l’immeuble subit des évolutions majeures ou au bout de 10 ans, le document devra être actualisé.
Une fois le PPT voté, nous accompagnez-vous pour la réalisation des travaux ?
Oui, notre accompagnement ne s’arrête pas au vote. Ecobbc peut assurer la mission de Maîtrise d’Œuvre (MOE) ou d’Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO). Nous rédigeons les cahiers des charges techniques, consultons les entreprises de travaux (artisans RGE) et pilotons le chantier avec une intransigeance absolue pour garantir que l’exécution soit parfaitement fidèle à notre ingénierie de départ.